8(8452) 32-50-90, г. Саратов, ул. Кутякова, д.5 

Оспаривание кадастровой стоимости в Саратовской области: основные нюансы

В прошлой статье мы говорили о том, для каких целей служит понятие кадастровой стоимости. Теперь коснемся того, каким конкретным образом может быть уменьшена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Прежде всего, необходимо отметить, что уменьшение кадастровой стоимости возможно только путем проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости. В процессе этой процедуры оценка недвижимости является пусть и основным, но лишь одним из этапов. Несмотря на повышение общей грамотности населения в вопросах налогообложения, иной раз гражданами делаются попытки (естественно, бесплодные) предоставить отчет об оценке (причем иногда выполненный для совершенно иных целей!) напрямую в налоговый орган – как аргументацию того, что налог на недвижимости или на доход с ее продажи должен быть ниже. Но добиться справедливой величины налога можно лишь после внесения изменений в кадастровую стоимость в базе Росреестра, и никак иначе.

Непосредственно механизмы процедуры оспаривания кадастровой стоимости очень отличаются друг от друга в различных регионах России. Например, в Москве и области длительное время отсутствовала комиссия, занимающаяся данным вопросом, и все споры о величине кадастровой стоимости решались только в судебном порядке.

Что касается Саратовской области, на данный момент функционируют две комиссии по вопросам кадастровой стоимости (полное название – «Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) – Комиссия при Комитете управления муниципальным имуществом Саратовской области и Комиссия при Управлении Росреестра по Саратовской области. Комиссия при КУМИ занимается вопросами кадастровой стоимости земельных участков, Комиссия при Росреестре – объектов капитального строительства (зданий, сооружений). Но пока нет барьеров для снижения кадастровой стоимости в судебном порядке. Причем неудачная попытка оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии не накладывает ограничений на возможность обращения частного или юридического лица в суд. Последовательность действий приоспаривании кадастровой стоимости отражена на схеме ниже.

 

В случае замечаний к отчету об оценке со стороны суда или Комиссии и вынесении отрицательного решения, производятся соответствующие исправления для повторной подачи документов на оспаривание.

Но в ближайшем будущем грядут изменения такого порядка оспаривания кадастровой стоимости. 11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»(269-ФЗ), который существенно изменил правила оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков.

Ключевое изменение заключается в том, что вводится обязательный досудебный этап: заявители не смогут напрямую подать исковое заявление в суд. Предполагается, что большинство споров о кадастровой стоимости будут решаться посредством обращения в ГБУ (в Саратовской области – ГБУСО «Госкадастроценка»), которое осуществляло кадастровую оценку. Обращение, естественно, должно носить доказательный характер, изаинтересованное лицо также будет прибегать к помощи независимых оценщиков и юристов. Законом предусмотрен переходный период – до 1 января 2023 года. После этой даты во всех регионах должны полностью вступить в силу новые правила оспаривания. Но для конкретного субъекта РФ нововведения могут начать действовать и раньше.

Таким образом, в любом случае оценка недвижимости– важнейший этап процесса оспаривания кадастровой стоимости, от качества которого зависит результат в виде экономии на налоговых платежах.

 

Применение кадастровой стоимости в налогообложении

 Кадастровая стоимость является налоговой базой для исчисления земельного налога, а величина этого налога определяется произведением налоговой базы на налоговую ставку: 

Земельный налог (за год) = налоговая база × налоговая ставка 

 Эти два понятия (база и ставка налога) совершенно различны по своей природе – кадастровая стоимость определяется специальным уполномоченным органом (например, Государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки»); а налоговая ставка устанавливается нормативным актом муниципального образования, в котором находится объект недвижимости. И если кадастровая стоимость может быть сравнительно легко оспорена проведением соответствующей процедуры, то изменение актов по установлению налоговой ставки практически невозможно. При этом Налоговым кодексом предусматриваются предельные размеры ставок.

Частой является ситуация, когда строение (жилой дом, хозпостройка или здание коммерческого назначения) находится в частной собственности, а земельный участок, на котором находится это строение  принадлежит государству, региону или муниципальному образованию. В таких случаях, чаще всего, оформляются арендные отношения. Порядок расчета арендной платы за землю определяется тем или иным властным органом, и в разных местностях он может отличаться. Но обычно базой расчета, опять-таки, выступает кадастровая стоимость.

Третьим вариантом практического применения кадастровой стоимости является уплата налога на доходы при продаже недвижимости. Конечно, существует ряд исключений, когда платить данный налог не следует, а также различные налоговые вычеты. В общем же случае, для физического лица налог составляет 13% от продажной стоимости, указанной в договоре, а если эта стоимость меньше 70% кадастровой стоимости, то налог составит 13% от 70% кадастровой стоимости.

Есть и более редкие примеры использования кадастровой стоимости– определение выкупной цены, административные штрафы. В теории кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной, но так бывает далеко не всегда. Причиной расхождения могут быть ошибки при проведении кадастровой оценки, несовершенство методики, и массовость кадастровой оценки, не позволяющая учесть индивидуальные особенности конкретной недвижимости.

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости – одно из важных мероприятий, позволяющих сэкономить средства собственника или арендатора. Если говорить о коммерческих объектах, то стоит отметить, что налог на землю и здания зачастую «съедает» значительную часть доходов бизнеса, поэтому вопрос оспаривания кадастровой стоимости возникает особенно остро.

 


Контакты

ООО "Оценка собственности" 

410012, г. Саратов, ул. Кутякова, д.5, оф. 103

(8452) 32-50-90, os-saratov@mail.ru

Пн-Пт: 9.00 - 18.00